Türkiye’de olduğu gibi ABD’de son üç yıldır uçan emlak fiyatları artık durdu ve hatta düşüşe geçti. Hepimizin çok iyi bildiği bir prensip vardır: Tarih tekekkürden ibarettir. O zaman gelin geçmişe gidelim ve şu sorulara cevap arayalım: Bugün emlak piyasasında yaşananlar geçmişte de yaşanmış mı? Eğer yaşanmışsa nasıl evrelerden geçmiş? Tekrar eden bir çevrim varsa bunun mahiyeti nelerdir?

Evet dostlar inanmayacaksınız belki ama böyle bir döngü var, aşağı yukarı 18 sene sürüyor, ve aşağı yukarı tüm dünyada yaşanıyor. Gelin bu döngünün aşamalarını ve detaylarını beraberce anlayalım.

Birinci Aşama: Toparlanma

Ekonomide sıkıntılar yaşanmış, ev ve kira fiyatları düşmüş, insanlar maddi sıkıntılar çekmiş, işlerini ve evlerini kaybedenler olmuştur. ABD’de 2007-2011 yılları arasında olduğu gibi.

İkinci Aşama: Genişleme

Ekonomik sıkıntılara son vermek ve halkını rahatlatmak isteyen Hükümetler herkesin ev sahibi olmasını ister. O yüzden müteahhitlere ve ev satın almak isteyenlere teşvikler verirler. Mesela düşük faiz, peşinata katkı, ucuz arsa vesaire. Nitekim ekonomi düzelmiş, istihdam piyasası genişlemiş, maaşlar artmış ve en önemlisi tüketicin güveni yerine gelmiştir. Bu süreçte ev fiyatları düzenli olarak yükselir. ABD’de 2012-2019 yılları arasında olduğu gibi.

Üçüncü Aşama: Hiper Arz

Emlak fiyatlarının düzenli olarak arttığını gören insanlar ve yatırımcılar ev satın alma furyasına katılırlar. Artık emlak arzı talebi karşılamakta geride kalmıştır ve insanlar ev almak için birbirleriyle yarışmaktadır. Bu süreçte ev fiyatları çok daha hızlı yükselir. Müteahhitler talebe yetişmek adına aşırı miktarda yeni inşaatlar yapmaktadırlar. Ama bu arada zincir etkisiyle enflasyon artmış, mortgage faiz oranları yükselmiş, işsizlik oranı artmaya başlamıştır. Artık çok önemli bir problem daha vardır. O da mortgage alabilecek kadar yüksek kredisi ve geri ödemeleri yapabilecek finansal gücü olanların sayısı aşırı azalmıştır. ABD’de 2020 yılında başlayan bu Hiper Arz sürecinin 2023 yılında sonlanması bekleniyor.

Dördüncü Aşama: Resesyon

Ülkede resesyon yaşanmaktadır. Aşırı yeni inşaatla oluşan arz patlaması ve aşırı emlak fiyat artışı piyasayı durdurmuştur. Neticede emlak fiyatları ve kiralar düşmeye başlamış, boş ev sayısı artmış, ev satın alma arzusu düşmüştür. ABD’de 2024 ile 2025 yılları arasında yaşanması beklendiği gibi.

Bu çevrimin bir benzeri 1980’li yılların ortalarında %19’a kadar çıkmış olan mortgage faizlerinin düşmesiyle başlamış. Bir benzeri İkinci Dünya Savaşı sonrasında ABD Hükümetinin herkes ev sahibi olsun kampanyası çerçevesinde teşvikler vermesiyle başlamış.

Bu 18 yıllık çevrimlerin benzerleri Türkiye’de de yaşandı. 2000’li yılların başında yaşanan ekonomik buhranın ardından gelen Ak Parti iktidarının ilk yıllarında hatırlarsınız çok hızlı bir yapılaşma başlamıştı. Bir önceki inşaat ve ev sahibi olma furyası 1983 yılında rahmetli Turgut Özal’ın ihtilal sonrası iş başına gelmesi ile başlamıştı.

Görüldüğü gibi emlak piyasasında yaklaşık 18 yıl süren bir çevrim var. Bu bir yatırım tavsiyesi değildir ama nakite kolay tebdil edilebilecek varlıklarda (mesela altın ve gümüş) kalıp 2024 ve 2025 yıllarında çıkabilecek fırsatları değerlendirmek mantıklı olabilir.