ABD emlak piyasası daha önce tecrübe edilmemiş bir krize doğru yuvarlanıyor. Bana bunu düşündüren sebepleri sıralayayım.

1. Emlak piyasasında ya alıcıların yada satıcıların avantajlı olduğu dönemler vardır. Ama özellikle son 6 aydır ikisinin de avantajlı olmadığı garip bir durum var. Kovboy filmlerindeki düello sahnesi gibi. Kimin önce ateş edeceği ve kimin öleceği belli değil. Er yada geç su akıp yatağını bulacak ve birisi galip gelecek. Alıcıların yani cebinde parası ve bankada kredibilitesi olanların avantajlı olacağını düşünüyorum
2. Bir sene önce %3 olan emlak mortgage faizi oranları artık %6’nın üzerine çıktı.
3. Ev satışları 2022 yılında bir önceki seneye oranla yaklaşık %35 azaldı.
4. Mevcut satılık ev envanteri hızla artıyor. Eğer yeni satılık ev envanteri de artıyor olsaydı müthiş bir kriz şimdiden vurmuş olurdu piyasayı. Ama yeni satılık ev envanteri tam tersine azalıyor. Yani insanlar evini ya satmak istemiyor ya da müşteri olmadığı için satıştan çekiyor. Ev satmak istememelerinin en büyük sebebi çok düşük olan mortgage faizlerini bırakmak istememeleri.
5. Amerikan Emlakçıklar Birliği verilerine göre Haziran 2022’de 415.000 Dolar olan medyan ev fiyatı Aralık 2022’de 375.000 Dolara düştü. Ortalama ev fiyat pandeminin etkilerinin başladığı Ocak 2020’de 270.000 Dolar idi.
6. Amerikan Statista.com sitesinden aldığım bilgiye göre Amerikan hane halkının sadece %11.6’sının 200.000 Dolar ve üzerinde bir geliri olduğu düşünülürse olayın vehameti daha iyi anlaşılır.
7. Nitekim Bloomberg.com haberine göre 4 milenyum jenerasyonu gencinden biri anne-babasının evine geri döndü. Yaşları 26 ile 41 arasında değişen yaklaşık 18 milyon Amerikalı yeni ev almaya veya kiralamaya gücü yetmediği için döndü. Bunların yarısı son 12 ay içerisinde geri döndü.
8. Ev fiyatları o kadar arttı ki özellikle hayata yeni atılan gençlerin veya gelir düzeyleri orta ve düşük olan insanların ev almak için kredi bulması neredeyse imkansızlaştı. Mortgage hesaplama uygulamalarından birini kullanarak bir örnek vereyim.

• Diyelimki 400.000 Dolar değerinde ortalama bir ev almak istiyorsunuz. 25.000 Dolar peşinat verdiniz ve 375.000 Dolar kredi çekmeniz lazım. Kredi geri ödemesi, emlak vergisi, ev sigortası, mortgage sigortası, site aidatı derken aylık ödemeniz gereken rakam 3.767 Doları buluyor.
• Bankadan 375.000 Dolar kredi alabilmeniz ve düzenli olarak ödeyebilmeniz için hane halkınızın yıllık gelirinin en az 225.600 Dolar olması gerekiyor.
• Aynı örneği %3 mortgage faiz oranı kullanarak hesaplarsak aylık ödemeniz 2,908 Dolar olurken hane halkı gelirinizin ise en az 196.950 Dolar olması gerekiyor.

Peki Türkiye’de durum ne? Kardeşlerim emlakçılık yapıyor. Onlardan aldığım saha bilgileri şu şekilde:

1. Emlak satış piyasası duruldu.
2. TÜİK’e göre Türkiye'de konut satışları, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,1 azalarak 117.806 oldu.
3. Emlakçılar hemen hergün kiracı-mal sahibi atışmalarına ve şikayetlerine şahit oluyorlar. Mal sahibi artan piyasa şartlarına göre kirayı arttırmak istiyor. Kiracı ise devletin koymuş olduğu %25’lik artışı mal sahibine karşı koz olarak kullanıyor.
4. Bununla birlikte yüksek konut ve işyeri kiralarına rağmen halen kiralık yer arayan kişi sayısı her geçen gün daha da artıyor.
5. Türkiye aşırı oranda göç alan bir ülke ve buna her geçen gün yenileri ekleniyor. Yabancıya kiraya ise herkes şüphe ile bakıyor. Evini yabancılara kiraya vermek isteyen mal sahipleri ise çözüm olarak Türk kefil ve 6 aylık peşin kira istiyor.
6. Ev sahipleri çıkmasını istedikleri kiracılara hemen her gün noterler üzerinden özel olarak avukata hazırlatılmış ihtarnameler çekiyor.
7. Krediyle ev almak isteyen vatandaşlara ne devlet bankaları ne de özel bankalar kredi vermiyor. Verse bile bunu 250.000 TL ile sınırlı tutuyor.

Görüldüğü gibi Türkiye emlak piyasasında yaşananlar ile Amerika’da yaşananalar birbirine oldukça benziyor. O yüzden benzer bir krizin yakında olduğunu tahmin etmek zor değil. Sanırım bunu öngören AK Parti hükümetinin enflasyonun çok çok altında ve oldukça cazip faiz oranlarıyla emlak sahibi olma fırsatı ve imtiyazı verdiği düşük ve orta gelirli vatandaşlarımızın bu fırsatı geri çevirmemelerini tavsiye ederim.