Başlıktaki soruya girmeden önce dünyada emlak sektörünün ne kadar büyük olduğunu rakamlarla anlatmak istiyorum. 2020 yılındaki hesaplamalara göre dünya üzerindeki reel varlıkların toplamı 1.540 katrilyon (1 milyar çarpı 1 milyar) Amerikan Doları olarak hesaplanıyor. Reel varlıklar sınıfına makinalar, ekipmanlar, altyapı, binalar, doğal kaynaklar, ve entellektüel varlıkların hepsi giriyor. Toplam reel varlıkların üçte ikisi ise emlak. Yani dünya üzerindeki emlakın toplam değeri yaklaşık 1 katrilyon Dolar.
2020 yılında yaşamaya başladığımız pandeminin getirdiği durgunluğu önlemek adına verilen süper düşük fazi oranlı mortgage kredilerinin etkisiyle deyim yerindeyse uçuşa geçen emlak piyasasında 2022 yılının Mart ayından beridir bir yavaşlama görülüyor. Bazı şehirlerdeki emlak fiyatlarında, şehirden şehire değişmekle beraber, %10’a yakın oranlarda bir düşme görülüyor. Bazı şehirlerde ise emlak fiyatlarında düşme yok ve hatta biraz yükselme bile var.
Mortgage faizlerinin yükselişine emlak fiyatlarının henüz çok fazla reaksiyon göstermesi şöyle açıklanıyor. Çok sayıda insan %2,5-3 gibi çok düşük yıllık faiz oranlarıyla evler satın aldılar. Şimdi bu evi satıp daha büyük bir ev alayım dese veya iş icabı şehir değiştirmek zorunda kalsa, %7 mortgage faizi ile kredi almak zorunda. Bu da her ay ödediği faiz miktarının yaklaşık üç katına çıkması demek. İnsanlar doğal olarak bunu istemiyor. “Neden 3 katı fazla faiz ödeyeceğim, otururum oturduğum yerde, biraz daha beklerim” mantığı var.
İşbu sebeplerle ev fiyatlarında ciddi bir düşüş henüz yok. Sadece son 2-3 sene içerisinde çok fazla talep görmüş ve aşırı fiyatlanmış yerlerdeki emlak piyasalarında durağanlaşma ve ev fiyatlarında %10’a varan oranlarda düşüş görülüyor.
Aslında bu Fed’in istediği bir durum. Emlak piyasasını resetlemek ve aşırı kıymetlenen emlak fiyatlarını düşürtmek istiyor. Çünkü emlak fiyatları arttı ama maaşlar aynı orantıda artmadı. Dolayısıyla gelirleri yeterince artmayan vatandaşların ev satın alabilme imkanları iyice düştü. Satın alabilme imkanı kalmayanlar, yani istediği evi satın alabilmek için gerekli mortgage kredisi miktarı için yeterli geliri olmayanlar kiralama yöntemini seçmek zorunda kalıyor. Bu da arzu edilen bir durum değil.
Ama Amerika’da ömür boyu kiracı yaşayanlar olabiliyor. 1998 yılında Miami’de o zamanlar kiracı olduğum apartmanın asansöründe ihtiyar bir komşumla karşılaşmıştım. Adam 1962’den beri aynı dairede kiracı olduğunu söylemişti. İlk aylık kirası sanırım 230 Dolar imiş eğer yanlış hatırlamıyorsam. Şu anda o dairelerin kirası yaklaşık 4.000 Dolar.
Sınırlı emlak envanteri ve azalan alım-satım işlemleri emlak piyasasını daralttı. Nitekim birçok emlak işi yapan dostumun emlak satışı yerine emlak kiralama yöntemiyle geçimini sağlamaya başladığını görüyorum. Peki bu daralan emlak ekonomisini neler hareketlendirebilir? Yani satılık emlak envanterini neler arttırabilir ve alım-satım nasıl canlanabilir?
- İşsizlik artarsa işini kaybeden insanlar yeni bir iş bulana dek evlerini satarak geçimlerini sağlama yoluna gitmek zorunda kalabilir.
- İşini kaybedenler, eğer bir de evi yüksek fiyattan almışlarsa, emlak fiyatlarının düşmesiyle evi bankaya bırakıp gidebilir. Bankalar da üçe beşe bakmadan bunları elden çıkarma yoluna gidebilir.
- ABD’de özellikle son birkaç senede salt yatırımcılar çok fazla ev aldılar. Eğer fiyatların artık tavan yaptığına, bundan sonra düşeceğine inanır ve elden çıkarma kararı alırlarsa, bu da envanterin artmasına ve fiyatların düşmesine sebep olabilir ki ufaktan görülmeye başladı bu durum.
- İnşaat malzemesi fiyatları düşüyor. Örneğin kereste birim fiyatı 2021 yılında 1.700 Doları gördü ama şu anda pandemi öncesi fiyatına çok yakın bir değer olan 467 Dolar. Yani yeni evler artık daha ucuza malolacak. Bu da yeni ev fiyatlarının düşmesi demek.
- Müteahhitler son iki yıldır yaşanan talep patlamasına yetişmek için son sürat yeni evler yaptılar ve hala da yapıyorlar. Son altı ayda talep bıçak gibi kesilince yeni biten bu evler ellerinde kaldı. İnşaatına başladıkları ve yarım kalan evler de cabası. Nitekim inşaat firmaları ellerindeki stoku eritmek için indirimli kampanyalar düzenlemeye başladılar bile.
- Pandemi döneminde işyerleri “uzaktan çalışma” imkanı verdi. O yüzden birçok insan kışları soğuk olan kuzey eyaletlerinden daha ılımlı ve sıcak iklimi olan güney eyaletlerine taşındılar veya ikinci bir ev aldılar. İşyerleri büyük oranda elemanlarını geri çağırdı ofislerine. Yani artık senede 15 gün kalabilecekleri bir yazlıkları var güneyde. ABD’de aidatlar, emlak vergileri, sigorta poliçeleri ve evin bakımı çok pahalıdır. Örneğin 500.000 Dolar değerinde bir apartman dairesinin site aidatı 1.000 Dolar, yıllık emlak vergisi 8.000 Dolar, ve yıllık sigortası 2.000 Dolar civarıdır. Bir musluk değiştirmenin ortalama 260 Dolara mal olduğunu söyleyeyim ki ev bakımın ne kadar pahalı olduğunu tahayyül edebilesiniz. O yüzden Amerikalılarda bizdeki gibi bir yazlık mefhumu yoktur. Amerikalı gider dünyanın istediği yerinde tatilini yapar ve sonra evine döner. Sadece çok zengin insanların yazlıkları vardır. Yani ikinci evi olan insanlar ya evlerini kiraya verecekler ya da satacaklar. Bu da piyasayı canlandıracaktır.
Tüm bu bilgiler ışığında 2023 yılında ABD’de emlak fiyatlarının düşmeye devam etmesini beklemek yanlış olmasa gerek. Bundan 10-12 sene önce Amerikalı patronum bana şunu demişti: “Amerika’da her 20 senede bir emlak krizi olur.” 2007 emlak krizinin üzerinden 15 sene geçti. O zamanlar emlak fiyatları %50’den fazla düşen şehirler olmuştu ki onlardan biri de benim yaşadığım şehir olan Miami idi. O günlerde yaşananlar tekrar eder mi ve benzerlerini yaşar mıyız bugünden kestirmek zor. O yüzden başlıktaki sorunun cevabı olarak biraz daha beklemenizi ve emlak piyasasını takip etmenizi öneriyorum.